Immobilie geerbt – behalten, vermieten oder verkaufen?
Immobilie geerbt – behalten, vermieten oder verkaufen?
Ein Haus zu erben klingt zunächst nach einem großen Vermögenswert. In der Praxis beginnt damit aber häufig erst die eigentliche Entscheidung: Was soll mit der Immobilie passieren?
Gerade in ländlich geprägten Regionen wie rund um Kaulsdorf befinden sich Häuser nicht selten über viele Jahre oder sogar Generationen im Familienbesitz. Wird beispielsweise das Elternhaus vererbt, spielen deshalb neben Zahlen häufig auch persönliche Erinnerungen eine Rolle.
Finanziell lohnt es sich trotzdem, die Möglichkeiten möglichst nüchtern zu betrachten.
Möglichkeit 1: Die Immobilie behalten
Wer selbst einziehen möchte, sollte zunächst prüfen, welche Kosten in den nächsten Jahren zu erwarten sind.
Ist das Dach in Ordnung? Wie alt sind Heizung und Fenster? Gibt es noch Darlehen? Welche laufenden Kosten entstehen?
Ein vermeintlich schuldenfreies Haus kann beispielsweise trotzdem einen erheblichen Kapitalbedarf haben, wenn in den kommenden Jahren größere Sanierungen notwendig werden.
Bei einer geerbten Immobilie zählt deshalb nicht nur der aktuelle Wert des Hauses, sondern auch die Frage: Wie viel Geld muss künftig noch hineingesteckt werden?
Möglichkeit 2: Vermieten
Wird die Immobilie nicht selbst benötigt, kann eine Vermietung regelmäßige Einnahmen bringen.
Dabei sollte aber nicht einfach die monatliche Kaltmiete mit einem sicheren Zusatzeinkommen gleichgesetzt werden. Eigentümer müssen unter anderem mögliche Instandhaltungen, nicht umlagefähige Kosten, Verwaltungsaufwand und zeitweisen Leerstand berücksichtigen.
Aus einem geerbten Haus wird damit eine Kapitalanlage – mit Einnahmen, aber auch mit laufenden Aufgaben und Risiken.
Möglichkeit 3: Verkaufen
Auch ein Verkauf kann eine Option sein.
Dadurch wird aus dem gebundenen Immobilienvermögen verfügbares Kapital. Dieses Geld kann anschließend beispielsweise als Reserve gehalten oder langfristig breit gestreut angelegt werden.
Gerade wenn mehrere Geschwister gemeinsam ein Haus erben, kann ein Verkauf außerdem eine Möglichkeit sein, das Vermögen aufzuteilen. Möchte dagegen eines der Geschwister das Haus übernehmen, stellt sich häufig die Frage, wie die anderen Erben finanziell ausgeglichen werden.
Und was ist mit der Erbschaftsteuer?
Ob überhaupt Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Wert des gesamten Erwerbs und vom Verwandtschaftsverhältnis ab.
Nach aktueller Rechtslage beträgt der persönliche Freibetrag beispielsweise 500.000 Euro für Ehegatten und Lebenspartner und 400.000 Euro für Kinder.
Quelle: § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)
Für ein selbst genutztes Familienheim können darüber hinaus besondere Steuerbefreiungen gelten. Bei Kindern ist diese Begünstigung unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Wohnfläche von bis zu 200 Quadratmetern begrenzt. Außerdem sind unter anderem Vorgaben zur eigenen Nutzung und grundsätzlich zu deren Dauer zu beachten.
Quelle: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG
Das bedeutet aber auch: Der geschätzte Verkaufspreis eines Hauses und sein steuerlich relevanter Wert müssen nicht einfach identisch sein. Grundbesitz wird für Zwecke der Erbschaftsteuer nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren bewertet.
Quelle: Thüringer Finanzverwaltung – Steuerwegweiser für Erbschaften und Schenkungen; Bewertungsgesetz
Erst rechnen, dann entscheiden
Nehmen wir ein Elternhaus in Kaulsdorf, das an zwei Geschwister vererbt wird. Eines könnte sich vorstellen einzuziehen, das andere lebt bereits an einem anderen Ort.
Dann sollte die Entscheidung nicht nur lauten: „Was ist das Haus wert?“
Ebenso wichtig sind offene Darlehen, notwendige Sanierungen, laufende Kosten, mögliche Mieteinnahmen und die Frage, wie ein finanzieller Ausgleich zwischen den Geschwistern aussehen könnte.
Erst wenn diese Punkte auf dem Tisch liegen, lassen sich Behalten, Vermieten und Verkaufen sinnvoll miteinander vergleichen.
Eine geerbte Immobilie ist schließlich nicht nur ein Haus – sondern ein Teil des eigenen Vermögens, der zur persönlichen Lebens- und Finanzplanung passen sollte.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Renten-, Finanz-, Rechts- oder Steuerberatung.
Mit Unterstützung von KI erstellt und auf Grundlage der genannten Originalquellen fachlich geprüft.
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